高娓娓：法拍屋一定能捡到便宜？ 这些原因会让你大失血
欧阳先生买了自己的房屋之后，还有100多万元。他听说购买法拍屋是一个很赚钱的生意，他也想在这一方面投资。经过了一年的观察之后，他选择了纽约市皇后区的一栋两家庭房屋。
这栋房屋正在法拍的程序中，几个月前失过火。他很小心的找了估价师估价，如果要修好到相当新的情况，要大约花20万元。
按照市价来看，八成新的两家庭房屋大概值140万元。这栋房屋欠银行80万元，以他的如意算盘打下来，如果他能够用100万元的价格买下来的话，再花个20万元装修，应该还有20万元赚头。
没想到在拍卖的法庭上，竞争激烈，不到三分钟，竞标的价格便超过100万元。后来更飙到118万元，欧阳先生不甘一年的观察时间白白损失，便出价120万元。结果他得标。
过户之后，因为过户前几年没有人维护该房屋，他发现单是政府开出的罚单，罚金总额已经超过20万元。经过律师以及建筑师上法庭力争的结果，罚金减到4万元。可是当他开始装修时才发现，当初因为没办法进入屋内去详细检察，再加上材料费涨价，他的装修费要足足超出10万元。前后算下来，他的费用总共是155万元。
从估算到装修完工，已经超过一年，房地产的市价已经从涨市转到跌市，欧阳先生很担心他要承担一笔不小的损失。
本案启示：
法拍屋生意和其他生意一样，不是每一个做的人都会赚钱。抢手的法拍屋常常被超拍，很多在场竞拍的人不见得是真的要买的，被拍卖的屋主也有可能亲自或找亲友竞拍，以保护他的权益。而且市场好的时候，想去竞拍的法拍新手很多，有些人甚至想买下来修理后，自己住，这些人都愿意出比较高的价格。想要投资的法拍客必须要精打细算，若是超过自己的预算，千万不要竞标。
法拍房屋的买主得到的只是所有权。假使前屋主还住在房屋里，得标人必须自己去赶；违规也要自己处理。额外的费用不少，这些都要计算在成本之内。
最大的未知数是房屋的状况。被火烧过的房屋很容易漏水，一旦房屋经年累月漏水，状况就很糟了。买法拍屋的人应该用保守的态度来估计房屋的情况。
“短缺”的买卖
派翠克小姐是一家餐馆的经理，她做了几年后便结婚了。先生是一位木匠，收入还不错，两夫妻买了房屋，售价40万元，向银行借了30万元。
两年后先生有外遇，两夫妻离了婚，房屋给了派翠克小姐。她经此打击，一改过去乐观的性格，消颓不振，工作也没办法去做。几个月后，贷款便付不出来，半年后银行发动法拍程序。派翠克小姐的困境越陷越深，两年后，她终于下定决心，把她的房屋卖了，打算离开这个伤心地。
这个时候派翠克所欠的本金、利息加上房地产税、规费、保险费、银行迟付的罚金、迟付利息、还有银行的律师费，已经超过35万元，加上房屋缺乏保养，没有人愿意出35万元以上的价钱来买派翠克的这栋房屋。
最高的价格只有31万元。付了所有的手续费用之后，银行连28万元都拿不到。派翠克小姐答应出售，可是她担心这样的价格银行不会答应放手。房地产经纪人叫她不要担心，让他去处理就好了。
这位房地产经纪便要求买卖当事人聘请律师，签好契约后，送给银行请求批准，银行经过考虑之后也同意了。 过户的时候，银行出了一份贷款付清的证明，买主的产权公司也接受这份证明，派翠克终于脱离被法拍的噩梦。
本案启示：
在法拍的程序中，银行一般都愿意和解，损失一点金钱以解决坏账，这样银行的评等才可能提高。银行本身是不能从事房地产业的，所以被拍卖人如果有解决问题的决心，银行很有可能快刀斩乱麻，损失一点钱把坏债清理了。这种买卖便叫做Short Sale（短缺的买卖）。所谓的“短缺”，指的是银行得不到足额的清偿。
一般短缺买卖中，经纪人的角色很重要。一般说来，他们都是和银行长期合作的经纪，了解银行的底线，甚至受银行之托去游说屋主出售房屋。透过这些经纪，成功的可能性很大。
法拍程序的终止并不表示被法拍人的信用纪录没问题。银行一般都把被法拍人迟付、不付的情形报给信用公司，被法拍人会背着这个不好的纪录好多年。
说明：内容来自于纽约一点资讯