高娓娓：如何在美国买房子，详解中美两国购房差异
一直以来，美国以健全的法律法规，成熟的房地产市场和优质的教育资源成为中国投资者的首选地。但是由于中美两国的买房差异十分巨大，所以对美国市场不熟悉的中国买家来说，提前做好信息储备至关重要。
本期将从税费、产权、房屋的计算面积、装修标准，以及买房时产生的费用等方方面面来对比，带领大家一起了解中美购房中的差异，一起来涨涨姿势吧~
1、房贷政策及利率
在美国贷款买房，有些贷款利率是固定利率，期限为15年和30年。当然也有人使用浮动利率，但在美国不论你用哪种方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。
而在中国，贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，贷款年限有20年和30年，购房者需要自己承担利率上升的风险。有意思的是，这在美国叫贷款，而在中国叫按揭。
2、房产税
在美国，只要拥有房子，就必须交纳房地产税，通常为1-3%，各州都有自己不同的税率标准。房地产税包括两个组成部分——房产和地产，征收房地产税主要是为了提高拥有财产的成本，降低房屋空置率，也相对抑制了投机者的炒房行为。
我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成了投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内暴涨，所以大部分投资方都是空置的。近两年中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，房产税的税率只有0.5%左右，根本无法大概率地抑制炒房。
3、佣金/中介费
在美国房地产买卖时，佣金/中介费一律由卖家支付。卖家在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。这种规则之下，对买方更有利。
但中国的房产交易则正好相反，由买家支付房产经纪人佣金/中介费。在中国购房，有很多其他的费用，比如：
契税：面积90平方米及以下的，1%；面积90平方米以上的，1.5%；对个人购买第二套住房的，面积90平方米及以下的，1%；面积为90平方米以上的，2%。
印花税：在订立合同时时就直接缴纳，总房款的0.05%。
权属登记费：80元/套。
交易手续费：住宅为建筑面积X3元/㎡，非住宅为建筑面积 X11元/㎡。
个人所得税：转让家庭名下不满5年，或满5年不是唯一住宅的，差额20%需征收个人所得税，若无房屋原值凭证的按网签价1%征收。
1、美国房产面积是居住面积
美国房屋面积以居住面积计算，度量单位是平方英尺。这个定义非常重要，比如，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、游泳池、车库等都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。
此外，美国房价广告很少以单位平方米多少美元来计算，因为很多美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素，但是一个区域平方英尺的价格也是被市场追踪的。因此在美国看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。
2、中国房产面积是建筑面积
在中国，房子面积计算的则是建筑面积，度量单位是平方米。建筑面积大于居住面积，如楼道、阳台都计入建筑面积。
也因此而派生出了另一个新名词——得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国房子的得房率越来越低，北京、上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候，我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中，国内新闻报导中往往忽略了中国房价基于建筑面积，而美国是基于居住面积。
抛开其他因素不谈，光看这个价格差异，如果要比较中美房价，那么中国的单位每平米房价必须除以得房率。一套100平米中国公寓，只能和美国一套70平米的公寓相比。
1、美国房价包含装修和设备用品
美国通常不允许没有基本住宿条件的房屋上市。美国的房子价格，包含了装修和常用家电设备等费用，而不是另外单算。新房必须具备完整的基本装修，达到拎包入住的程度，才可以转让产权。
除了装修，在美国房价中，同时包含了以下项目：
所有室内装潢已经完备，如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别，无需卖主再自己费心。
厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。
室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等。
防火、防煤气预警装置等等。
如果有车库，那麽车库、刷漆、自动门系统等都完备。
因此，要比较两国房价，应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说，在比较中美房价时，除了面积上30%的差异，我们需要计入至少10%的装修和设备成本。
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，具有永久产权和自由的使用权，所以即使地下发现石油和金矿也属于屋主的个人资产。美国的地产会在法律上严格声明所拥有的土地边界、法律描述、地块位置和地号，并写入产权报告。
此外，相较于国内房产，在美国的买卖房屋里面，法制更为完善，由第三方机构来监督交易过程，以保证房产交易的公平和合理。这些第三方机构包括“估价机构、产权保险公司、银行”等。
但在中国，房屋交易不包括土地，且房产有使用年限。住宅产权是70年期限。并且在这几十年的的居住期间里，如果在房子下面发现石油和金矿，那么这些都将属于国家政府。
附：美国购房基本流程介绍
（贷款交易过程一般为30-45天，现金为10天。）
1.初步会面
a.选定买方经纪人；
b.决定购买房子的区域(包括学区)及条件；
c.选定贷款公司（可选）。
2.审核贷款条件
a.选定贷款经纪，并查核信用分数；
b.选择合适的贷款计划；
c.取得贷款预准信。
3.寻找理想的房屋
a. 请经纪人挑选上市屋资料；
b. 可上网站查询MLS最新房源：www.redfin.com， www.zillow.com。
4.找到合适的房屋
a.挑选出喜欢的房子,买主决定出价（offer)金额；
b.经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容；
c.发出合约书,贷款预准信，及资金证明；
d.卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价。
5.购房合约被双方同意接受
a.双方达成协议后，即由第三方公证公司（Escrow）进行买卖过户手续；
b.订金送交公证公司(一般订金约为出价金额的3%)；
c.签署购房文件PPPA和房屋披露文件等。
6.提出贷款申请
提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款证明、工作证明、报税记录。
7."房屋检查保护期"（一般为17天） 完成事项
a.房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求；
b.买主审查及签署如"卖主屋况表" ,"房屋周边环境" 等各项报告；
c.准备好火险保险报价。
（保护期内可以选择终止买卖合同，并退回定金）
8."贷款保护期" （一般为21天）完成事项
a.贷款银行派估价师确定房屋价值，假如估价与买卖价不同，可再次协商价格；
b.完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款；
c.获准贷款后，与公证公司约定时间签署贷款文件。
（保护期内可以选择终止买卖合同，并退回定金）
9.完成过户公证手续
a.签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前交付给公证公司；
b.银行放款；
c.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记；
d.由公证公司支付所有费用。
10. 取得钥匙完成过户
a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，为交屋完成；
b.联系通知水、电、煤气等公用单位进行改名过户。
11. 房产证
通常在结束时收到最后明细帐，内附房产证的复印件，结束后约1-3个月内，收到一张原始的房产证。